工程竣工交付管理规定

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工程竣工交付管理规定

第一条 目的
为规范项目工程竣工内部移交承接、交工验收流程，落实房屋建筑工程交房标准，保证交房质量，确保向业主顺利交房，特制定本规则。
第二条 术语与解释
（一）工程竣工内部验收：指工程已按国家《建筑工程施工质量验收统一标准》及各专业工程施工质量验收规范进行验收合格，是物业公司向业主交房前，地产项目公司向物业公司移交、交工进行的内部验收。
（二）专用部分：指房屋建筑工程分户门以内部分。
（三）共用部位：指楼梯间、共用门厅、单元门、户外墙面、共用上下水管等。
（四）共用设备设施：指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
(五) 移交承接验收：指房屋建筑工程的专有部分，由地产项目公司移交、物业公司验收承接的过程。
(六) 交工验收：指房屋建筑工程的共用部位和小区内共用设备设施工程，由地产项目公司向物业公司交付、物业公司验收的过程。
第三条 适用范围
适用于所有建设项目工程的内部验收过程。
第四条 接受原则
地产项目公司新建房屋交付物业公司时，所交付项目必须具备以下的要求：
（一）主体工程通过五大责任主体正式竣工验收，取得竣工验收报告。
　　（二）取得《建设工程竣工备案书》或具备地产项目销售合同约定的交房合格条件。
（三）楼宇单体室内外施工和公共区域配套管网工程全部结束并正常使用。
（四）公共区域不受季节影响的道路、景观、标识系统、文化设施全部施工完毕，安装到位。
（五）主干道、主景观区周边绿化到位。如因季节原因不能到位，考虑购置临时性花木弥补。不能绿化的区域土地应平整到位。
（六）正式或临时性供电、供电系统至少达到设计要求的70%以上的使用量。
（七）小区配套的电话、宽带及智能化系统能够随时启用。物业服务所需的岗亭、对讲系统、车辆管理系统、消防监控、安全监控系统安装到位，可正常使用。
（八）管理区域内无施工单位人员食宿、无建筑垃圾、施工材料现场堆放。
（九）所有室内卫生全部清理干净，无垃圾、污垢等。
（十）管理区域已进行有效封闭。
（十一）物业用房（包括办公室、仓库、安管宿舍）已安排就绪。
（十二）消防工程施工完成，通过消防验收。
（十三）电梯安装调试完成，通过验收并投入正常使用。
地产项目约定交房时间如不能满足以上基础要求，视为交房不合格。
第五条 管理原则
实现质量管理目标，确保向业主交房时合格率达到100%，使业主满意率达到95%以上。交房合格标准：物业验收或业主验收后认为合格并同意签收房产物业。
第六条 管理职责/权限
（一）地产项目公司负责工程移交承接、交工验收的组织工作，落实整改发现的质量问题。
（二）集团产品中心、各地产项目公司、物业公司联合对房屋建筑工程质量进行排查。
（三）物业公司负责工程专有部分的初验、验收承接及向业主交付、共用部分和小区内共用设备设施验收及交工后的日常管理工作。
第七条 接管内容和验收程序
（一）房屋建筑工程（专有部分）的移交、（共用部位）交工验收时间，在向业主交房前的二个月进行；小区内共用设备设施工程的交工验收时间，在交房前一个月进行，确保在物业公司向业主交房前完成移交承接、交工验收。在制定项目的建设周期、确定交房时间时要考虑该验收时间并予以保证。
（二）向物业公司交付的实物与资料（同步移交）
第一条  钥匙类:入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。
第二条  数据类：水表读数、电表读数、气表读数（须经物业公司、施工单位共同抄读）
第三条  文件类：各类设备使用说明书、合格证、验收报告、检测报告等；防水部位使用说明；主体竣工验收表、消防验收报告、电梯验收报告；试压、试水、通球验收报告；质量检查档案；
第四条  各类竣工图纸、资料。
（三）房屋建筑工程移交承接、交工验收（见流程一）
1、在工程移交承接（指专有部分）、交工验收（指共用部位）前，地产项目公司内部先进行质量自检，待认为自检合格、具备移交条件时，与物业公司结合进行初验（即分户验收），初验中存在的问题，地产项目公司工程部负责落实、整改。
2、物业公司初验后在报验申请单（见附件一）上填写验收意见，集团产品中心进行抽查。对抽查发现的问题，地产项目公司工程部负责落实整改，物业公司负责复验。
3、房屋建筑工程的专有部分的移交承接验收
3．1 由地产项目公司组织地产项目销售人员、地产项目工程人员和物业公司，对房屋建筑工程的专有部分进行分户移交承接验收，逐户形成验收记录（见附件二），参与验收人员签字。
3．2 分户验收记录由物业公司负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目公司负责落实整改，完成后再由物业公司复验，合格后签收、承接管理。
4、 房屋建筑共有部位的交工验收
4．1 由地产项目公司组织地产项目销售人员、地产项目工程人员和物业公司，对房屋建筑工程的共有部位进行逐项检查、形成验收记录（见附件三），参与验收人员签字。
4．2 验收记录由物业公司负责整理、统计，对存在的质量问题，由地产项目公司负责落实整改，完成后再由物业公司复验，合格后签收。
5、在房屋建筑工程移交承接、交工验收过程中，要求施工单位和监理单位参加，以便及时落实整改检查发现的问题。
（四）小区各共用设备设施工程交工验收
1、各共用设备设施工程的交工验收，在地产项目公司已按照国家规范进行验收、工程质量合格的基础上进行。
2、地产项目公司应提前5个工作日向物业公司申请交工验收。
3、交工验收（见流程图二）
地产项目公司负责组织地产项目专业工程师和物业公司参加的交工验收（施工单位参加，有委托监理的、监理单位也参加），形成验收记录（见附件四），参与验收人员签字；对景观工程，集团产品中心、景观绿化部参加交工验收过程。
验收记录由物业公司负责整理、统计，地产项目公司工程部负责落实整改检查发现的质量问题。完成后由物业公司复验，合格后签收。
（五） 按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，地产项目公司向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请，经验收合格后，竣工项目全面向业主交付使用 。
（六）向业主正式交房过程，由物业公司负责，地产项目公司配合。对业主提出的质量问题，由地产项目公司负责在规定的时间内落实整改完毕，对提出的其他涉及工程的问题，及时做好解释工作。
第八条 接管标准和验收依据
（一）接管验收方案依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《建筑工程施工质量验收标注》、《地下防水工程质量验收标准》、《通风与空调工程施工质量验收标准》、《智能、建筑工程质量验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等，将其作为接管验收的依据。
（二）参考《东方今典房地产集团工程管理综合考评办法》的内容及集团相关管理办法的文件要求为接管验收的依据。
（三）针对硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求地产项目公司一周内解决，重大问题要求一个月内解决，确保交房合格率及业主满意率。
（四）对于长期解决不了，势必会影响后期物业管理的问题，将以备忘录的形式将问题登记后交地产项目公司进行备录并商定解决方案（解决时限为3～6个月）。
第九条 问责与处罚
在房屋移交、验收过程中，各责任主体未按本细则规定的验收程序执行，由此造成的负面影响，项目公司承担相应责任，并根据情况对项目公司工程部经理进行一定的经济处罚。
第十条 所有项目在工程质保金结算时，必须按照东方今典房地产集团有限公司内控制度执行。
第十一条 其他约定
（一）房产证应按地产项目公司与业主合同约定时间内办理。
（二）对于竣工项目的正式用水、用电工程和管理，地产项目公司应向相关部门移交，无法移交与物业公司协商解决。
（三）业主收房后项目工程在质保期内的后期维修问题有地产项目公司负责，管理规定另行制定。
第十二条 本细则自发布之日起执行。
第十三条 附件
（一）附件一：报验申请单
（二）附件二：房屋建筑工程（专有部分）分户移交承接验收记录；
（三）附件三：房屋建筑工程（共用部位）交工验收记录；
（四）附件四：小区配套工程（共用设备设施）交工验收记录；
（五）附件五：房屋交接流程及标准
（六）流程图一：房屋建筑工程竣工移交承接（交工）验收流程；
（七）流程图二：建设项目共用设备设施验收流程。

房屋交接流程及标准

一、房屋专用及共用部位交付
1、成员：销售部门、工程部门、物业公司及项目公司指定人员。
2、时间：集中交房前一个月
3、工作内容：
1）确定业主正式入住的时间表；
2）审定房屋主体、公共设施验收交接标准；
3）约定各类资料移交物业公司的时间；
4）约定楼宇及公共设施初次内部验收时间；
5）确定上述各部门的工作负责人。
4、各标准及表格
附件 1：房屋单体验收标准
附件2：公共区域验收标准
附件3：技术资料交接时间表
附件4：配套设施、设备完工时间表

二、内部房屋及公共设施交接
1、成员：销售部门、工程部门、物业公司及项目公司指定人员。
2、时间：约定的房屋内部交接时间前一周；
3、工作内容：
1）检查各部门准备情况；
2）确定房屋内部交接的内容及具体时间表；
3）确认图纸资料交接是否完整；
4）确定初次验收后房屋维修工作负责人及维修时间；
5）约定二次验收时间；
4、各流程及表格
附件5：房屋资料交接单
附件6：房屋问题统计单
附件7：公共设施问题统计单

三、正式交接
1、成员：销售部门、工程部门、物业公司及项目公司指定人员。
2、时间：正式向业主交付前一周
3、工作内容：
1）检查各部门准备情况；
2）未完成维修的工作内容及完成时间；
3）确定正式交房的流程、时间、地点及现场布置方案；
4）确定各部门交接现场负责人及工作职责；
5）确定业主投诉、报修的处理流程；
6）确定业主房屋问题赔付流程。
4、各标准及流程
附件8：业主确认单
附件9：业主投诉、报修的处理流程

四、房屋验收合格后管理程序问题
房屋单体及公共配套设施经工程部门与物业管理部门验收整改合格后应交由物业公司项目部进行统一管理。
任何公司部门再进入现场进行施工、整改及物品出入均严格遵守物业公司所制订的《工程施工管理规定》的各项条款，办理各项相关手续。在工作当中遵守各项管理规定，服从物管部门的正常管理工作。
附件10：《工程施工管理规定》

附件1：房屋主体验收标准
一、主体方面：
梁、柱、板结构：
1、按图纸设计检查，无变形、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。
2、无钢筋外露。
顶棚：
1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。
2、无裂纹，无渗水痕迹，无霉点、污渍。
楼体立面：
外立面干净清洁。外墙漆均匀无明显裂缝。幕墙表面清洁无破损。外挂石材坚固无脱落。
排水畅通，顶面无积水、不渗漏。排水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密、无渗漏现象。
3、台阶、踏步高度符合设计要求，表面平整无破损。
二、内墙面、地面：
1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无大面积空鼓，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
2、面砖面层
A、粘贴牢固，无残缺、次品。
B、面层无裂纹、损伤。
C、对缝砂浆线条顺直。
3、毛地面平整，无裂纹。
4、暗埋的水路、电路有明显走向标志。
三、房间尺寸：
　  房间开间、进深及房间净高相对误差不超过1㎝
四、卫生间：
1、用水冲倒地面，应迅速流向地漏，无积水，倒泛水现象。
2、经24小时闭水试验，没有渗、透、漏现象。
五、门窗：
1、开启自如，与墙面接触牢固，无晃动和裂纹出现。零配件装配齐全，位置准确，无变形现象。
2、木门表面清洁无污点，油漆均匀，门缝线均匀，不掉角，无变形。
3、玻璃安装牢固，无晃动现象。玻璃胶缝严密。玻璃表面无明显操作和刮花痕迹。
4、窗台排水正常，无向室内倒流现象。
5、门窗与土建部分结合处，填充饱满，无裂缝。
6、对讲门通话清晰，无锈迹、划伤。
7、门窗把手安装牢固，钥匙数量正确。
六、楼梯、扶手：
1、安装牢固，无晃动现象。
2、钢筋无锈迹，无弯曲现象。木扶手表面清洁平滑，油漆表面无脱落、露底现象。
3、焊接部位牢固，表面无毛刺，油漆均匀不露底。
七、插座：
1、安装稳固、标准，盖板表面无污渍及明显损坏痕迹。
2、接线正确，可正常使用。
3、无用的预留孔应用盖板封闭，无线头裸露现象。
八、开关、灯具：
1、开关安装稳固，盖板表面无污渍及明显损坏痕迹。
2、开关开启接触灵活。
3、灯具配件齐全，完好无损，可正常使用。
九、供水系统、洁具：
1、阀门、管道连接完好，无渗漏、锈迹等现象。
2、管道安装牢固，外观无损坏，配件齐全。
3、水龙头外观完好，能正常使用。
4、地漏畅通，无渗漏、堵塞等情况。
十、室内配电箱：
1、安装牢固，配件齐全，各空气开关控制正常。
2、控制区域有明显标注。
3、型号、线径符合设计要求。无混接、乱搭现象。
4、外观清洁，无明显损坏。
十一、其他：
1、地面埋线有明显指示标志。
2、水、电、气表安装牢固，无晃动。表内读数运转正常。外观完好无损。
3、消防设备表面清洁完好。配件齐全，灭火器材具备使用要求。

附件2公共区域验收标准
一、基础设施：
1、房屋墙体露出地面部分无移位、裂缝、扭曲现象。
2、散水坡无下陷、断裂，面层平整，无积水现象。
3、公共房屋楼体立面清洁。外墙漆均匀无明显裂缝。幕墙表面清洁无破损。外挂石材坚固无脱落。
4、各管道、阀门井高于路面。标志清晰，井盖完好无损。
5、室外公共配套设施（供水、供电、暖通、消防、燃气、音响设施等）有明显标识，并按要求进行保护。
二、楼顶：
1、楼面防水层、隔热层表面平整，无裂缝，渗漏。
2、排水沟、落水口畅通，管道固定完好。
3、楼顶公用设施完好，正常使用。
三、消防、安全管理设施：
1、消防监控及安全监控系统设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反映灵敏，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。室外消防、监控设施外观良好，标识清楚完好，无损坏现象运转正常。
2、各消防阀门正常使用。无渗漏、锈死等现象。
3、消防栓安装牢固，配套齐全，能正常使用。
四、公用照明、电器：
1.变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
2.按设计要求进行安装，照明充足。无线头裸露现象。
3.灯具安装牢固，整齐美观。配件齐全，灯罩清洁无损伤，灯柱油漆完好。
4.各公用照明、景观系统均能够分区控制，分表计量。
5.公共设施使用的泵机、电器等数量、型号与设计相符，运行良好。
五、绿化：
1、按设计要求如数种植花木、植被。
2、绿化用水按设计要求分布，阀门开关灵活。无漏水、锈死情况，能正常使用。
3、各植被、草坪内无大面积黄土裸露，无大面积枯死现象。
4、养护期内按合同要求保证植被的成活。
六、道路：
1、路面平整，无凹凸不平、空洞等现象。无起砂、断裂，路石整齐，无缺角破损。
2、道砖完整、顺直。无断裂、扭曲。
3、雨水井排水顺畅，分布合理，管理区域内无大片积水现象。
七、停车场：
1、露天停车场路面平整，无凹凸不平现象。标识系统完整。
2、地下停车场参照《房屋单体验收标准》。
八、排水系统：
1、井道内无垃圾杂物，排水畅通。
2、井盖安装牢固，完好无损。
3、阀门井按设计要求，便于安装、维修。阀门配件无损坏、锈死等现象。
九、台阶、踏步：
1、高度按设计要求。
2、表面平整、无缺角、裂纹
十、其他：
1、水箱、水箱按设计要求，符合卫生标准。表面清洁，无渗漏
现象。
2、景观、雕塑外观完整美观，表面无破损。水系景观中配件完好，无渗漏。电器部位保护措施完善，无漏电现象。
3、文体娱乐设施安装位置合理，设备牢固，外观完好，能够达到使用要求。
4、各标识系统（交通标识、楼宇标识、提示标识、警示标识）安装到位，表面清洁美观，完好无损。
5、电梯、中央空调等大型公共设施及会所综合配套的接管验收另行制订交接方案。

附件10：工程维修施工管理规定

一、适用范围：对于已进行交接或物业管理公司已正式接管的管理区域内进行土建工程、水电路改造、房屋维修、公共设施建立改造等各项工作。
二、工作流程：
1、由项目公司工程部填写《施工通知单》。
2、施工单位持《施工通知单》提前2日到“物业公司物业服务中心”办理如下施工手续：
1）施工单位提供详细的“施工说明”，注明需要物业服务方面配合的工作。包括停水、停电、道路封闭、堆放材料等项具体时间、区域、数量。
2）施工单位负责人签订《消防责任书》，《工程施工安全管理责任书》。
3）“物业服务中心”向施工单位开具《公共区域施工许可证》，施工人员办理《施工证》。
4）由“物业服务中心”通知项目公司各部门予以配合。
三、管理规定：
1、施工单位应按《施工通知单》所填写的各项内容，组织人员进场施工，按时完成工程作业。如特殊原因延长工期，应提前通知“服务中心”办理延期手续。
2、施工现场按物业公司的要求进行封闭，施工材料按指定位置摆放。
3、严禁携带易燃、易爆物品进入管理区域及施工现场。因工作需要进入的，应提前审报“服务中心”。进行安全保护措施后方可进入。
4、施工当中，作业人员应随身佩带《施工证》积极配合物业公司安管、消防人员的正常管理。
5、施工住宿人员应严格遵守物业公司有关安全、消防的管理规定。

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