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第一条 为增强我行个人信贷业务市场竞争力,满足客户融资需求,根据国家有关法律法规和中国建设银行信贷业务规章制度,制定本办法.
第二条 本办法所称"个人住房抵押额度贷款"(以下简称"抵押额度贷款"),是建设银行用信贷资金向自然人发放的,以其自有住房作最高额抵押,用于其明确用途的人民币贷款,在不超过贷款额度有效期间和可用贷款额度的条件下,借款人可多次申请支用贷款.
"最高额抵押"是指经抵押人与抵押权人签订合同,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权提供担保.
"自有住房"是指借款人依法拥有所有权的住房,包括借款人新购住房,借款人原个人住房贷款的抵押住房以及借款人未设定抵押的已有住房.
第三条 抵押额度贷款项下贷款用于购房,购车,装修住房,购买家庭大宗消费品,旅游,教育等明确用途,不得用于证券投资以及其他股本权益性投资或国家有关法律,法规和规章禁止的其他消费与投资行为.
第四条 本办法适用于中国境内建设银行所属各级分支机构开展的个人住房抵押额度贷款.
第二章 贷款对象及条件
第五条 贷款对象.具有完全民事行为能力,年满十八周岁的自然人.
第六条 贷款申请人条件
一,申请人具有合法有效的身份证明;
二,申请人有按期偿还所有贷款本息的能力;
三,申请人无不良信用记录和不良行为记录;
四,申请人及其财产共有人以其自有住房设定最高额抵押;
五,自有住房房龄在15年以内;
六,以新购住房作最高额抵押的,必须具有合法有效的购房合同或房屋权属证书,且符合个人住房贷款办理条件;
七,以未设定抵押的已有住房作最高额抵押的,已有住房须已取得房屋权属证书;
八,以原个人住房贷款(包括我行个人住房贷款和他行个人住房贷款,下同)抵押住房作最高额抵押的,原个人住房贷款必须已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的70%,用作抵押的住房已取得房屋权属证书,且除为原个人住房贷款提供抵押担保外,未为其他任何债务设定抵押;
九,单一客户最多以两套(含)住房作抵押申请抵押额度贷款;
十,贷款行规定的其他条件.
第三章 贷款额度,有效期间,期限和利率
第七条 "贷款额度"是指建设银行确定的借款人在有效期间内可以申请的贷款限额.该额度是非承诺性额度,须经建设银行审批同意后方可使用.
第八条 贷款的多次支用
在贷款额度有效期间和可用贷款额度内,借款人可多次申请支用贷款.
第九条 贷款额度
一,贷款额度的确定
贷款额度=抵押住房价值×对应的抵押率
二,抵押住房价值的确定
抵押住房的价值须由建设银行认可的评估机构进行评估,贷款行应对评估报告进行审核,抵押住房价值以评估价值和交易价格两者较低者为准;以新购住房作最高额抵押的,如新购住房交易价格在建设银行对该楼盘项目住房估价合理范围内的,抵押住房价值可以根据新购住房交易价格确定.
以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的,抵押住房价值以评估价值与办理个人住房贷款时确定的抵押住房价值两者较低者为准.
三,抵押率的确定
抵押率根据抵押住房的楼龄,当地房地产价格水平,房地产价格走势,抵押物变现情况等因素确定,最高不超过70%.
四,以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的,如经贷款行核定的贷款额度大于原个人住房贷款合同金额,贷款额度应以原个人住房贷款合同金额为准;如经贷款行核定的贷款额度小于原个人住房贷款剩余本金的,不得转为抵押额度贷款.
第十条 可用贷款额度
"可用贷款额度"是指建设银行核定的借款人可以申请支用的贷款金额.
在有效期间内,某一时点借款人的可用贷款额度根据贷款额度及已使用贷款的情况确定,可用贷款额度按以下公式计算:
可用贷款额度=核定的贷款额度-当前合同项下个人住房贷款尚未清偿的本金余额-当前合同项下其他未全部清偿的贷款发放金额合计
第十一条 有效期间与债权确定期间
贷款额度有效期间是指借款人可以提出贷款支用申请的时间段.有效期间自合同约定的起始日起生效,生效后建设银行应至少每隔3年对贷款额度进行重新核定,确定贷款额度是否继续有效以及核定后的贷款额度.重新核定贷款额度时,可维持,调低,暂停或恢复,终止贷款额度.
债权确定期间是指抵押额度贷款合同约定的,以抵押物对发生的债权提供担保的期间,在该时间段内所发生的债权在最高额抵押担保范围之内.债权确定期间最长不超过30年.有效期间起始日必须在债权确定期间内.
第十二条 除根据约定纳入最高额抵押担保范围内的原贷款以外,抵押额度贷款项下各笔贷款起始日必须在贷款额度有效期间内.抵押额度贷款项下支用的单笔贷款的期限,根据贷款用途确定,单笔贷款期限届满日不得超过债权确定期间届满日,其中用于购买住房的,期限最长不超过30年;用于装修住房或购买自用汽车的,期限最长不超过5年;用于其他用途的,期限最长不超过2年.
第十三条 抵押额度贷款项下支用的单笔贷款,个人住房贷款按照人民银行规定的个人住房贷款利率政策执行(可执行0.7倍);其他支用贷款利率按人民银行规定的贷款利率政策执行,可综合考虑风险与收益,根据市场情况,客户资信情况和综合贡献度确定不同客户的浮动水平,贷款利率最低可执行基准利率0.9倍.
第四章 贷款担保
第十四条 借款人以其自有住房对债权确定期间内发生的全部债务提供最高额抵押,并不得再以该自有住房设定后顺位抵押权,为其他债务作担保.抵押住房必须产权明晰,流通性能好,变现能力强.
一,用新购住房设定最高额抵押
(一)新购住房已取得房屋权属证书,须办理最高额抵押登记手续,并明确用于新购住房的贷款在最高额抵押权担保范围内.
(二)新购住房未取得房屋权属证书,当地可以办理预购商品房最高额抵押权预告登记手续的,应按要求办理,并明确用于新购住房的贷款在最高额抵押权担
保范围内.在能够办理相应的房屋抵押权登记手续之日起三个月内,应及时办理抵押权登记手续.在最高额抵押登记手续落实之前只能支用购买新购住房的个人住房贷款,同时必须由具有担保能力的机构提供个人住房贷款的阶段性保证或提供符合贷款行要求的抵押,质押,保证等阶段性担保,新购住房取得房屋权属证书后办理最高额抵押登记手续.二,以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的,将原住房抵押变更为最高额抵押或注销原抵押登记后重新办理最高额抵押登记手续,同时在合同中约定将原个人住房贷款纳入最高额抵押权担保范围内.如需先办理原住房抵押登记撤销手续,再办理最高额抵押登记手续的,在最高额抵押登记手续落实之前只能支用用于归还原个人住房贷款的首笔贷款,且须提供符合贷款行要求的抵押,保证,质押等阶段性担保.
三,以已取得房屋权属证书自有住房作最高额抵押的,办理最高额抵押登记手续.
四,贷款行可视风险程度要求借款人为抵押额度贷款项下单笔贷款,多笔贷款或全部贷款提供其他补充担保方式.
第十五条 最高额抵押担保的范围包括主债权贷款本金以及由此产生的利息(含复利和罚息),违约金,赔偿金,借款人应向贷款人支付的其他款项,贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用.
第五章 贷款程序
第十六条 贷款申请
一,抵押额度贷款借款人需填写《中国建设银行个人住房抵押额度[2/4]贷款业务申请表》,并向贷款行提供下列资料(原个人住房贷款申请材料中已有,且申请抵押额度贷款时无变化,可不再提供):
(一)借款人身份证明材料;
(二)借款人偿债能力证明材料;
(三)房屋权属证明材料;
(四)抵押住房共有人当面签署的同意办理最高额抵押的声明,如抵押住房共有人在有关合同文本上签字则不需提供;
(五)以原个人住房贷款抵押住房作最高额抵押的,提供原借款合同原件;
(六)贷款行规定的其他文件和资料.
二,新购住房的个人住房贷款借款人同时申请办理抵押额度贷款的,按照个人住房贷款有关制度规定提交有关资料,并在《个人住房借款申请书》中提出办理抵押额度贷款的申请.
第十七条 贷款行应对申请人的信用状况,还款能力以及提交的全部文件,资料的真实性,合法性和贷款可行性进行调查,确认,并在审批授权范围内,按规定程序和管理要求进行额度审批.
第十八条 贷款行同意申请人的贷款申请后,须与借款人签订《个人住房抵押额度贷款合同》(附件1).新购住房个人住房贷款借款人申请抵押额度贷款的,须同时签订《个人住房(商业用房)借款合同》,如新购住房未取得房屋权属证书的,应同时签订相应的阶段性担保合同或条款.
第十九条 抵押登记手续的办理
一,最高额抵押登记手续应由贷款行与借款人(抵押人)一起办理,或贷款行接受借款人(抵押人)委托代为办理;贷款行也可以委托律师事务所或中介机构代为办理最高额抵押登记手续,但必须对受托律师事务所或中介机构的资格进行认真审查,明确其职责;并应查验抵押登记手续的真实性,他项权利证书须由我行人员亲自到房屋登记管理部门领取.
二,未取得房屋权属证书的住房,如当地可以办理预购商品房最高额抵押权预告登记手续的,按照当地房屋登记部门的要求和上述第一点要求办理,并明确用于新购住房的个人住房贷款在最高额抵押权担保范围内.在能够办理相应的房屋抵押权登记手续之日起三个月内,应及时办理抵押权登记手续.
三,原住房抵押变更为最高额抵押的,应按照当地房屋登记部门的要求和上述第一点的要求办理.原住房抵押撤销手续与最高额抵押登记手续应同时办理.
四,对于撤销原抵押而转为最高额抵押的情况,必须确保所设定的最高额抵押为第一顺序抵押权利.
第二十条 其他担保手续办理
按照要求需增加其他担保方式的,按照要求落实相应担保手续.
第六章 贷款支用
第二十一条 《个人住房抵押额度贷款合同》生效后,借款人在有效期间和可用贷款额度内可多次申请贷款,贷款行在贷款额度有效期间内,在可用贷款额度内发放贷款.
第二十二条 以新购住房作最高额抵押的,在最高额抵押登记手续落实之前,贷款行只发放用于购买该住房的个人住房贷款,并需落实阶段性担保;在签订《个人住房抵押额度贷款合同》一年后且抵押住房取得房屋权属证书,落实最高额抵押登记手续后,借款人可在贷款额度及有效期间内申请使用其他贷款.
第二十三条 借款人申请支用贷款时,须持个人有效身份证件和《个人住房抵押额度贷款合同》,填写《中国建设银行个人住房抵押额度[2/4]贷款额度支用单》(附件3,以下简称《支用单》),约定支用贷款的金额,期限,用途等.
贷款行应加强贷款用途审查,对借款人申请支用抵押额度贷款用于购买住房的,应在申请支用时提交合法有效的购房合同,房屋权属证书等证明材料,用于购车的,应在申请支用时提交购车合同或其他证明材料,但对调查购房,购车用途属实但暂不能在申请支用时提交用途证明材料的,可在贷款发放后规定时间内(最长不超过1个月)补充相应用途证明材料.借款人申请支用抵押额度贷款用于其他用途的,应主动申报贷款用途,签署贷款用途合法声明材料,并承诺合法使用信贷资金.
第二十四条 贷款行对借款人贷款支用申请进行审查,审查借款人提交的身份证件,合同协议,《支用单》等材料,审查真实性,信用状况,还款能力,担保落实情况,贷款用途以及贷款额度,同时贷款支用必须符合以下条件:
一,借款人还款记录良好,名下个人贷款目前无逾期;
二,借款人在人民银行个人信用信息基础数据库中未出现累计超过6个月(含)或连续3个月(含)的个人贷款拖欠记录;
三,借款人总的月还款额(包括本次申请支用的贷款还款额)原则上不超过家庭月收入的55%;
四,贷款用途真实合理;
五,贷款金额未超过可用贷款额度;
六,本次申请支用贷款期限起始日在贷款额度有效期间内;
七,贷款金额,贷款期限应与贷款用途匹配;
八,贷款行规定的其他条件.
第二十五条 贷款行对贷款支用申请进行审查核批后,在可用贷款额度内向借款人发放贷款,将贷款资金划转至借款人在贷款行开立的账户或贷款用途相应商品,服务提供方在贷款行开立的账户.
第七章 贷款偿还
第二十六条 借款人应按照《个人住房抵押额度贷款合同》及《支用单》约定的利率,还款计划,还款方式和还款日期偿还贷款本息.
第二十七条 抵押额度贷款项下的各笔贷款,须采用等额本金还款法或等额本息还款法的还款方法,按月还本付息.
第二十八条 抵押额度贷款项下的各笔贷款,可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息,借款人可以根据需要选择还款方式.
第二十九条 借款人如提前还款,应向贷款行提出申请.提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息,此前已计收的贷款利息也不再调整.提前还款违约金按照建设银行相关政策规定执行.
第三十条 借款人在约定的贷款期限内不能按照原还款计划按期归还贷款,可向贷款行提出延长贷款期限的书面申请,经贷款行批准后,签订延期还款协议,并办理有关手续.借款人申请延期只限一次.原贷款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延期之日起,贷款利率按新的期限档次利率计收.如延长贷款期限后届满日超出最高额抵押权债权确定期间届满日的,应变更债权确
定期间,并重新办理抵押登记手续.第八章 贷款额度管理
第三十一条 贷款额度重新核定及终止,暂停和恢复
贷款额度有效期间内,经办行应按要求和程序重新核定贷款额度.
贷款额度有效期间届满或重新核定贷款额度后决定终止贷款额度的,贷款额度终止,未使用的贷款额度自动失效.
重新核定贷款额度后决定暂停贷款额度的,贷款额度暂停使用,借款人不得申请支用贷款.暂停后需要恢复贷款额度的,必须按照重新核定贷款额度的要求和程序确定是否恢复并重新核定额度.
第三十二条 重新核定贷款额度的要求
出现以下情形时,贷款行应该重新核定额度.重新核定额度时,应对抵押住房价值进行评估,根据评估确认的抵押住房价值以及对借款人的收入现状,还款能力和信用状况等情况进行重新评价的结果重新核定额度,可维持,调减,暂停或恢复,终止原贷款额度,但不得调增额度.
一,自《中国建设银行个人住房抵押额度[3/4]贷款合同》签订之日起,贷款行对借款人的贷款额度原则上至少每隔3年进行重新核定,如3年内借款人未申请支用贷款,可在借款人申请支用时再重新核定.
二,借款人支用贷款距上次支用贷款时间超过3年的,必须重新核定额度.
三,当地房地产价格水平,房地产价格走势,抵押物变现情况等因素发生改变,需要对确定的抵押率和抵押住房价值进行调整,须根据调整后的抵押率和抵押住房价值重新确定贷款额度,调整后的抵押率和抵押住房价值不得高于原确定的抵押率和住房价值.
四,如担保人根据合同约定履行了担保义务,贷款额度应按履行的金额作相应递减,重新核定贷款额度.
五,在贷款额度有效期间内,贷款行应跟踪监测借款人信用记录和还款能力的变化情况,出现借款人贷款逾期,未按约定用途使用贷款,或在建设银行,人民银行等系统中出现不良记录,或抵押物出现毁损,灭失,价值减少,被查封等影响抵押权的情况,或出现可能对贷款产生不利影响的其他因素的,应该重新核定贷款额度,及时调整,暂停或终止额度.
第三十三条 重新核定贷款额度的程序
一,贷款调查人员调查和核实借款人信用记录,还款能力,个人基本信息以及贷款额度等变化情况,提出额度重新核定意见,填写《中国建设银行个人住房抵押额度[3/4]贷款额度核定表》(附件四),连同有关资料一并送贷款审核人员审核.
二,贷款审核人员审核后,在《中国建设银行个人住房抵押额度[3/4]贷款额度核定表》上签署审核意见.贷款审核人员对贷款经办人员(客户经理)提交的材料和调查内容的真实性有疑问,应该安排其他贷款经办人员(客户经理)进行核实或重新调查.
三,贷款审核人员在《中国建设银行个人住房抵押额度[3/4]贷款额度核定表》上签署审核意见为贷款额度重新核定的最终意见.
第三十四条 贷款额度失效
在贷款额度有效期间内,发生下列任一情况,额度失效.
一,抵押额度贷款项下任何一笔贷款出现累计拖欠3期(含)以上的.
二,抵押物价值减少导致已发放的贷款担保不足的,且不能追加贷款行认可的担保的.
三,抵押物被查封,扣押的.
四,借款人在有效期间内死亡,宣告死亡,宣告失踪或丧失民事行为能力的.
五,借款人发生足以影响其偿还债务能力事件的.
六,抵押额度贷款项下任何一笔贷款办理展期的.
七,借款人未按合同约定或《支用单》约定的贷款用途使用贷款.
八,其他约定贷款额度失效的情形.
第三十五条 债权确定期间变更
一,债权确定期间变更.债权确定期间如需要变更,已使用期限加变更后剩余期限不得超过本办法规定的最高额抵押权债权确定期间的最长期限.如抵押财产上设定了后顺位抵押权的,不得延长债权确定期间.
二,债权确定期间变更时如需保证人同意或重新办理抵押手续的,经办行应及时与借款人和保证人签订补充协议,或重新办理抵押物的最高额抵押登记手续.
第三十六条 贷款额度管理必须在个人贷款系统中进行记录与控制,贷款额度终止,重新核定和失效等情况必须在个人贷款系统中进行记录,贷款支用审查时必须按要求查询系统,做好贷款支用审查工作.
第三十七条 抵押额度贷款项下贷款管理
抵押额度贷款项下贷款的贷后检查,贷款本息回收,合同内容变更,不良贷款管理与处置,抵押物管理等贷后管理工作根据建设银行个人贷款管理有关规章制度执行.
第三十八条 抵押额度贷款档案资料管理
抵押额度贷款及抵押额度贷款项下各笔贷款的档案资料实行专夹保管.专夹中应区分抵押额度贷款资料和各单笔贷款资料,单笔贷款资料按照贷款发放顺序保存.
第九章 违约,处置及债权确定
第三十九条 下列情况属借款人违约:
一,提供虚假,无效的或不完整的信息,文件或资料;
二,未按约定按期足额归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用;
三,未按约定贷款用途使用贷款;
四,拒绝或阻碍贷款行对其信用情况,贷款使用情况和抵押物情况实施监督检查;
五,个人及家庭财务状况恶化,卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷,可能或已经影响抵押额度贷款义务的履行;
六,未履行对建设银行所负的其他到期债务或有其他拖欠债务的行为;
七,抵押物价值减少导致已发放的贷款担保不足,未能提供符合贷款人要求的新的担保;
八,借款人在合同履行期间死亡,宣告死亡,宣告失踪或丧失民事行为能力;
九,借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件,或借款人明确表示或以其行为表明将不履行合同义务.
十,违反约定的其他义务.
第四十条 借款人发生上述违约行为时,贷款行可视借款人违约情况,采取以下一种或数种债权保护措施:
一,责令限期纠正违约行为并赔偿相应损失;
二,停止发放抵押额度贷款项下的贷款;
三,调低,暂停直至取消贷款额度;
四,宣布抵押额度贷款项下全部或单笔贷款立即到期,要求借款人立即归还借款本息及相关费用;
五,向借款人收取违约金;
六,借款人未按合同约定用途使用贷款的,对挪用的部分,按借款挪用罚息利率计收利息和复利;
七,对借款人未按时还清的借款本金和利息(包括借款人未按约定的分期还款计划按时并足额归还贷款本息情况,被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息),自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利.
八,从借款人在建设银行系统开立的账户上划收任何币种的款项;
九,要求借款人对抵押额度贷款项下所有债务提供符合贷款行要求的新的担保;
十,行使担保权利;
十一,解除与借款人的借贷关系;
十二,以法律手段追偿贷款本息及由此产生的一切费用;
十三,采取其他救济措施.
第四十一条 有下列情形之一的,最高额抵押
权所担保的债权确定,应停止发放最高额抵押项下的贷款:一,约定的债权确定期间届满;
二,抵押财产被查封,扣押;
三,借款人,抵押人被宣告破产;
四,新的债权不可能发生;
五,法律法规规定的其他债权确定的情形.
第十章 附 则
第四十二条 本办法由中国建设银行总行负责解释.
第四十三条 建设银行各一级分行可在本办法规定范围内,根据当地实际情况制定实施细则,并报总行备案.
第四十四条 本办法自发布之日起实施.
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